Что ждет рынок недвижимости Дубая в 2025 году
Ждет ли рынок недвижимости Дубая кризис
О скором кризисе говорили еще в 2021 году, предсказывая обвал цен в 2022-м. Те же прогнозы звучали и в 2023-м, но Дубай опроверг все пессимистичные ожидания — 2024 год побил рекорды по росту цен.
Так, в третьем квартале 2024 года объем сделок по продаже недвижимости в Дубае составил 141 млрд дирхамов ($38.6 млрд). Это на 30% больше, чем за тот же период 2023 года — абсолютный рекорд для рынка.
Цены продолжают расти, но, как и с любыми инвестициями, важно понимать детали — многое зависит от конкретного объекта.
- Недорогая недвижимость рискованнее. Например, студия в спальном районе, ничем не выделяющаяся среди сотен похожих, может упасть в цене. Однако арендные ставки продолжают быстро расти, поэтому такие объекты хорошо подходят для пассивного дохода от сдачи в аренду.
- Премиальная недвижимость надежнее и стабильнее растет в цене. Пентхаус в Business Bay или таунхаус в Dubai Hills Estate скорее всего будут дорожать. То же касается и апартаментов в этих районах.
Почему растут цены
Вот 6 главных причин роста цен на недвижимость в Дубае:
1. Гениальный маркетинг
Правительство Дубая мастерски продвигает инвестиционную привлекательность города. Сначала правительство создает уникальный проект, такой как Burj Khalifa, что привлекает внимание всего мира. А затем вокруг этих достопримечательностей строит инфраструктуру для работы и жизни.
Стратегию правительства можно описать так:
- Привлечь внимание уникальным проектом
- Создать вокруг комфортную среду для жизни
2. Развитая инфраструктура
Город активно развивает инфраструктуру. Например, по плану Dubai 2040 площадь парков и зеленых зон вырастет на 105%. Природные парки и заповедники займут 60% территории эмирата. 55% жителей смогут дойти до метро за 10 минут.
И это — не единственный пример. Дороги Дубая превосходят американские и европейские — они действительно идеальные. Еще пример: как власти реагируют на природные катаклизмы. После аномальных дождей в апреле 2024 года правительство сразу начало строить новую дренажную систему. Увидели проблему — тут же взялись за её решение.
А скоро в городе появятся новые крупные проекты:
- Монорельс между Дубаем и Абу-Даби
- Искусственный остров Palm Jebel Ali
Palm Jebel Ali — вторая пальма, вдвое больше The Palm Jumeirah. Здесь уже можно купить недвижимость, например, в престижном проекте Palm Jebel Ali Fond C.
Если вам интересно узнать больше о плюсах и рисках инвестиций в этот район — свяжитесь с экспертами Mira Real Estate.
3. Стабильная экономика
Лучший пример стабильности — курс дирхама к доллару. С 2010 года он почти не меняется, держась на уровне 0.27. Это одна из самых стабильных валют мира, надежнее даже евро.
4. Политический нейтралитет
С момента основания ОАЭ входит в группу неприсоединившихся стран, придерживаясь принципа «абсолютного нейтралитета». Это позволяет сохранять равную дистанцию и с Западом, и с Востоком.
Такая позиция сделала ОАЭ центром притяжения для мировой элиты, особенно с Ближнего Востока. Например, когда в Ливии начались политические волнения, многие местные инвесторы переехали в ОАЭ и вложили капитал в недвижимость, чтобы жить в Дубае самим и получать доход с аренды. Это поддерживает рост цен на рынке.
5. Туризм
В Дубай каждый год приезжают больше 16 миллионов туристов.
Город привлекает не только роскошными отелями и небоскребами, но и яркими событиями. Несколько примеров. Dubai Shopping Festival — фестиваль шопинга, который собирает миллионы людей. GITEX Global — одна из главных мировых технологических выставок. Dubai World Cup — престижные скачки с призовым фондом в 12 миллионов долларов. А в Expo City Dubai, преемнике знаменитой Expo 2020, круглый год демонстрируют инновации разных стран.
Каждое такое событие приводит в город новых гостей, что повышает спрос на аренду жилья.
6. Выгодная налоговая система
Налоги в ОАЭ предельно просты:
- НДС — 0% или 5% от оборота
- Налог для компаний — 0% или 9% от чистой прибыли
- Нет налогов на доходы физлиц, зарплату и дивиденды
- Нет налогов при сдаче и продаже недвижимости
Сложно предсказать, как изменится налоговая система ОАЭ в 2025 году. Но если судить по прошлому опыту, правительство скорее снижает налоги, чем повышает их.
Пример: в 2011 году ОАЭ и Россия подписали соглашение об особом налогообложении инвестиций. Оно освободило ряд компаний от налогов на экспорт и импорт. Так правительство поддержало развитие логистики.
Высока вероятность, что налоговая система либо останется без изменений, либо станет еще привлекательнее.
Что будет с арендными ставками и спросом
Мы уверены, что они продолжат расти. Холдинг Mira управляет более чем 700 проектами, и наша статистика это подтверждает.
Вот пример из нашей практики: два года назад апартаменты в Park Ridge (район Dubai Hills) сдавались за 75 000 дирхамов в год. Сегодня такие же апартаменты стоят уже 125 000 дирхамов. За два года аренда подорожала на 66% — это примерно 30% роста в год.
Сколько можно заработать на аренде и перепродаже
Аренда обычно приносит 6-9% годовых, а в некоторых районах до 12%.
Доход от перепродажи зависит от самой недвижимости. Чтобы продать объект с прибылью, он должен отвечать хотя бы одному условию:
- Иметь особое преимущество, например, выход к морю.
- Обладать эксклюзивностью, когда спрос выше предложения.
- Находится в перспективном районе с потенциалом роста, таком как City Walk — премиальная часть Downtown Dubai.
Например, недвижимость в City Walk подорожала на 70% еще на этапе строительства. Другими словами, инвесторы, купившие здесь апартаменты на старте, почти удвоили свои вложения. Сейчас в этом районе строятся интересные проекты City Walk Crestlane и Verve City Walk.
Важно. При расчете прибыли от перепродажи учитывайте дополнительные расходы:
- 4% от стоимости на регистрацию в земельном департаменте (DLD)
- Около 2% комиссии агента при покупке на вторичном рынке
Каких ошибок стоит избегать в 2025 году
Инвесторы чаще всего теряют деньги по двум причинам:
- Вкладываются в неликвидные объекты, не изучив рынок и не проверив информацию.
- Принимают решения, опираясь на советы из сомнительных источников.
Как защитить себя:
- Работайте только с сертифицированными брокерами — у них должна быть RERA-карта.
- Требуйте точные расчеты, которые можно проверить в официальных источниках.
- Изучайте проекты сами, даже если доверяете своему брокеру.
В какие проекты инвестировать сейчас
Рекомендуем рассмотреть три перспективных проекта:
1. Dubai Islands
Четыре насыпных острова у пляжа Dubai Island Beach. Здесь появится настоящий «город-внутри-города» со своими торговыми центрами, гольф-полями и первой на Ближнем Востоке стоянкой для суперъяхт. Вдоль островов протянется 23 километра пляжей — возможно, это самые редкие участки земли в Дубае.
Проекты в районе Dubai Islands:
2. The Acres
Жилой комплекс с виллами среди природы. В нём строятся просторные дома с частными участками, которые окружает большой зеленый парк с прогулочными дорожками, прудами и озерами. Все виллы и апартаменты построены из экологичных материалов.
Подробнее о проекте:
3. District One
Элитный район всего в 4 километрах от Burj Khalifa. Здесь находится Crystal Lagoon — крупнейшая в мире искусственная лагуна длиной 7 километров. Можно выбрать виллу или апартаменты. Район привлекателен и для инвесторов, и для жильцов. Он удобен для работающих в Downtown и идеален для семей: есть парки, 8-километровая сеть беговых и велосипедных дорожек.
Интересный проект в этом районе — District One Residence 28.
Что дальше?
Выше — лишь несколько примеров из десятков перспективных проектов в ОАЭ. Если хотите узнать больше, но не знаете, с чего начать — запишитесь на бесплатную консультацию в Mira Real Estate. Наши эксперты подробно расскажут о других интересных объектах на видеовстрече, ответят на ваши вопросы и помогут выбрать подходящий вариант для инвестиций.
