Офф-план недвижимость в Дубае: плюсы и минусы

Что такое офф-план?

Офф-план недвижимость (off-plan property) — это недвижимость, которая продается на этапе строительства или даже до его начала, когда существует только проект здания. 

По сути, покупатель приобретает недвижимость «на бумаге», основываясь на планах застройщика, макетах и проектной документации. Такой формат покупки стал популярен в Дубае на фоне строительного бума.

В чем преимущества?

Офф-план недвижимость Дубая открывает сразу несколько возможностей для инвестора:

• Вы получаете существенный дисконт к рыночной цене — часто на ~20% ниже по сравнению с покупкой в уже готовом доме. Учитывая стабильный рост цен на недвижимость в Дубае, это создает хороший потенциал доходности.
• Застройщики обычно предлагают удобную рассрочку, позволяющую вносить платежи постепенно в течение всего периода строительства. Первый взнос часто составляет всего 10-20%, а остальное вы можете довнести поэтапными платежами в течение строительства.
• После сдачи объекта вы можете рассчитывать на доход от аренды 5-8% годовых, что выше, чем во многих странах.
• На этапе строительства у вас есть возможность выбрать недвижимость с оптимальными характеристиками. В то время как на вторичном рынке приходится выбирать из того, что доступно. Вы можете подобрать квартиру с лучшим видом, более удачным расположением или предпочтительной планировкой.

Покупка офф-план недвижимости в популярных проектах — мощный инвестиционный инструмент. В престижных локациях цены могут вырасти на 20% и более еще до завершения строительства, а продать недвижимость можно уже после оплаты 40% ее стоимости.

Что это значит на практике? Рассмотрим на конкретном примере. Допустим, вы приобретаете апартаменты стоимостью 2,5 миллиона AED. Прежде чем вы сможете продать их, вам нужно внести:

1. Первый взнос (20%): 500 тысяч AED.
2. Второй взнос (20%): 500 тысяч AED.

Таким образом, вы вложите 1 млн AED. Если рыночная стоимость объекта поднимется до 3 миллионов AED, вы сможете продать объект с прибылью, получив:

• Возврат вложенных средств: 1 миллион AED.
• И 500 тысяч AED чистой прибыли.

Так за полгода ваши вложения принесут 50% прибыли.

Когда выбрать готовую недвижимость, а когда — офф-план?

Это зависит от ваших инвестиционных целей, горизонта планирования и готовности к рискам.

Офф-план подойдет, если:

• Вы рассматриваете недвижимость как инвестицию — планируете получить максимальную прибыль за счет роста цен во время строительства и выгодных стартовых условий от застройщика.
• Вы терпеливо относитесь к срокам — понимаете, что строительство и подготовка недвижимости к заселению или сдаче в аренду может занять 4 года и более.
• Вам важна гибкость в оплате — застройщики предлагают комфортные рассрочки до окончания строительства, что позволяет эффективнее распорядиться инвестиционным бюджетом.
• Вы хотите самые современные решения — в новых проектах застройщики внедряют передовые технологии умного дома и предлагают актуальные планировки.

Готовая недвижимость подойдет, если:

• Вы хотите использовать недвижимость сразу — въехать самим или начать получать доход от аренды без периода ожидания.
• Для вас приоритетна надежность — вы предпочитаете заплатить больше за гарантированный результат и отсутствие рисков.
• Вам важно увидеть всё своими глазами — оценить качество отделки, планировку, виды из окон и атмосферу района.

Что важно учесть?

Инвестиция в офф-план проекты всегда связана с повышенным риском, но в Дубае он ниже, чем на многих рынках. Ниже — главные потенциальные риски:

1. Срыв сроков. Это может существенно повлиять на ваши планы: отложить переезд в новую квартиру, отсрочить начало получения арендного дохода или момент продажи объекта с прибылью. При этом вы продолжите нести расходы по выплате ипотеки или упустите возможности для альтернативных инвестиций.
2. Падение цен на рынке. При необходимости срочной продажи реализовать строящееся жилье может быть сложнее готового: в периоды спада покупатели реже рассматривают объекты на этапе строительства из-за повышенных рисков инвестирования. Правда, это больше относится к массовому сегменту. Элитное жилье обычно более устойчиво к колебаниям — к этой категории относятся такие проекты, как Mira Villas Designed by Bentley Home, Mandarin Oriental Residences, или Six Senses Residences Dubai Marina.
3. Отклонения от плана проекта. Застройщик может изменить планировку или использовать другие материалы и итоговый проект не будет соответствовать мастер-плану. Правда, в Дубае такое случается редко: застройщик обязан согласовать все существенные изменения с RERA (Агентством по регулированию рынка недвижимости).
4. Инвестиции в ненадежного застройщика. Теоретически существует риск попасть на недобросовестного застройщика. К счастью, правительство Дубая строго контролирует строительную отрасль и защищает инвесторов, о чем мы поговорим ниже.

Как власти защищают инвесторов?

Агентство по регулированию недвижимости (RERA) установило строгие правила для застройщиков:

• Земля под строительство должна полностью принадлежать застройщику.
• Застройщик должен либо построить 20% объекта, либо внести 20% стоимости на специальный счет, либо предоставить банковскую гарантию на эту сумму.
• Дополнительно требуется гарантия выполнения работ в размере 10%.

Есть и другие меры защиты: все платежи застройщику идут через банки, одобренные Земельным департаментом Дубая (DLD). Деньги хранятся на специальных escrow-счетах и отпускаются частями, после того как независимый консультант подтверждает выполнение каждого этапа работ.

Зачем это нужно? Застройщик не может использовать деньги покупателей на другие проекты или исчезнуть с рынка, не выполнив обязательства.

Как выбрать надежный проект?

Покупая недвижимость на этапе строительства, обязательно проверьте юридическую чистоту проекта — это защитит ваши инвестиции и поможет избежать мошенничества: 

• Убедитесь, что проект зарегистрирован в RERA (агентство по регулированию недвижимости Дубая). Также проверьте наличие escrow-счета у застройщика.

• Проверьте надежность застройщика. Лучше выбрать проверенных девелоперов вроде Meraas, Emaar, Sobha, Aldar и MIRA Developments. Изучите историю их проектов и насколько точно они соблюдали сроки строительства.

• Изучите локацию. Оцените, как будет развиваться район: какие дороги, метро, школы или торговые центры построят рядом. Это важно и для комфортной жизни, и для роста стоимости недвижимости. Эксперты Mira уже детально изучили каждый район Дубая и готовы поделиться актуальной информацией — просто оставьте заявку на нашем сайте, и персональный консультант свяжется с вами.

Совет: проверяйте проект и застройщика в официальном приложении Dubai REST.

В нем можно проверить лицензии застройщиков, зарегистрировать сделку купли-продажи, отслеживать ход строительства и изучить юридические документы по объекту.

Сборы и расходы

Вам понадобится заплатить 4% от стоимости недвижимости за регистрацию в Земельном департаменте и внести 3000 дирхамов за Oqood (регистрацию).

Хорошая новость в том, что для привлечения покупателей застройщики часто берут на себя часть расходов. Некоторые даже полностью оплачивают регистрационный сбор.

Плюсы и минусы

Сравним плюсы и минусы инвестиций в офф-план проекты в ОАЭ:

Плюсы:

• Цены в среднем на 20% ниже готовых проектов — хороший потенциал для роста стоимости вложений.
• Гибкие условия оплаты: небольшой первый взнос и удобный график платежей.
• После завершения строительства недвижимость приносит стабильный доход от аренды — обычно 5–8% годовых.
• Застройщики могут компенсировать часть затрат, включая регистрационный сбор в 4%.
• Инвестиции в строящуюся недвижимость в Дубае безопаснее многих других рынков благодаря строгому контролю государства.

Минусы:

• Долгое ожидание — строительство может идти более 4 лет.
• Сроки строительства могут изменится, из за чего получать доход или поселиться сразу будет невозможна.
• Объект на стадии строительства сложнее продать, чем уже готовый, а значит, выше риск потери инвестиции.
• Неопределенность: после завершения проект может отличаться от первоначального плана.
• Перед покупкой обязательно тщательно проверять застройщика и проект.

Заключение

Цены на недвижимость в Дубае растут примерно на 20% в год. При этом, апартаменты, виллы и таунхаусы на этапе строительства часто стоят на ~20% дешевле готовых объектов, поэтому многие инвесторы рассматривают их для долгосрочных вложений.

Такие инвестиции могут принести хорошую прибыль, но важно тщательно выбирать проекты и застройщиков.

Прежде чем вкладывать деньги, стоит изучить рынок и посоветоваться со специалистами. Это поможет оценить возможности и риски, чтобы принять взвешенное решение.